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L'ASSEMBLÉE NATIONALE ADOPTE LE PROJET DE LOI 31 SUR LE LOGEMENT

Le mercredi 21 février 2024, l’Assemblée nationale a adopté le Projet de loi 31 présenté par la ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation (la « Loi ») modifie plusieurs lois québécoises, dont le Code civil du Québec (« C.c.Q. »).

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GBV présente un portrait de ces changements.

  • La cession de bail

 

Auparavant, un locataire pouvait choisir de céder son bail à une autre personne et le propriétaire ne pouvait refuser qu’avec un motif sérieux (par exemple, l'insolvabilité de cette personne). La Loi édicte désormais le nouvel article 1978.2 C.c.Q., qui permet au locateur avisé de l’intention du locataire de céder le bail de refuser d’y consentir pour un motif autre qu’un motif sérieux. Le bail est alors résilié à la date de cession indiquée dans l’avis transmis par le locataire.

 

  • Les indemnités d’éviction

 

L’ancien article 1965 C.c.Q. obligeait le locateur à payer au locataire évincé une indemnité de trois mois de loyer. La Loi prévoit désormais que cette indemnité doit être équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue du logement par le locataire, laquelle ne peut toutefois excéder un montant représentant 24 mois de loyer ni être inférieure à un montant représentant 3 mois de loyer.

 

  • L’opposition à l’avis d’éviction ou de reprise

 

La Loi opère un renversement du fardeau de prouver la bonne foi d’une éviction par les modifications apportées aux articles 1962 et 1963 C.c.Q. et l’abrogation de l’article 1966 C.c.Q. : c’est désormais le propriétaire qui doit saisir le Tribunal administratif du logement pour justifier sa décision en cas d’opposition à l’avis d’éviction ou de reprise du logement.

 

  • La prévisibilité des baux de constructions neuves

 

La Loi remplace le troisième alinéa de l’article 1955 C.c.Q. pour obliger le locateur à indiquer dans le bail d’un immeuble nouvellement bâti le loyer maximal qu’il pourra imposer dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Auparavant, les propriétaires de tels immeubles pouvaient augmenter les baux sans restriction pendant cinq ans, pour amortir les coûts de construction imprévus.

Modifications apportées au Code civil du Québec

Article de la Loi

1

1955. Ni le locateur ni le locataire d’un logement loué par une coopérative d’habitation à l’un de ses membres, ne peut faire fixer le loyer ni modifier d’autres conditions du bail par le tribunal.

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De même, ni le locateur ni le locataire d’un logement situé dans un immeuble nouvellement bâti ou dont l’utilisation à des fins locatives résulte d’un changement d’affectation récent ne peut exercer un tel recours, dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné.

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Le bail d’un tel logement doit toutefois mentionner ces restrictions, à défaut de quoi le locateur ne peut les invoquer à l’encontre du locataire. Ces restrictions ne peuvent être invoquées à l’encontre du locataire par le locateur que si elles sont prévues dans le bail et, lorsqu’il s’agit d’un logement visé au deuxième alinéa, que si le bail indique le loyer maximal que le locateur pourra imposer dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné.

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Ces règles ne s’appliquent pas dans le cas d’un logement qui a fait l’objet d’un changement d’affectation visé à l’article 1955.1.

2

1962. Dans le mois de la réception de l’avis de reprise ou d’éviction, le locataire est tenu d’aviser le locateur de son intention de s’y conformer ou non; s’il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.

3

1963. Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le reprendre ou en évincer le locataire, avec l’autorisation du tribunal.

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Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins ou en évincer le locataire pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins et, lorsqu’il s’agit d’une éviction, que la loi permette de subdiviser le logement, de l’agrandir ou d’en changer l’affectation.

4

1965. Le locateur doit payer au locataire évincé une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement des frais raisonnables de déménagement ainsi qu’une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue du logement par le locataire, laquelle ne peut toutefois excéder un montant représentant 24 mois de loyer ni être inférieure à un montant représentant 3 mois de loyer. Si le locataire considère que le préjudice qu’il subit justifie des dommages-intérêts plus élevés, il peut s’adresser au tribunal pour en faire fixer le montant.

 

L’indemnité est payable à l’expiration du bail et les frais de déménagement le sont, sur présentation de pièces justificatives.

5

1966. Le locataire peut, dans le mois de la réception de l’avis d’éviction, s’adresser au tribunal pour s’opposer à la subdivision, à l’agrandissement ou au changement d’affectation du logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti à quitter les lieux.

 

S’il y a opposition, il revient au locateur de démontrer qu’il entend réellement subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation et que la loi le permet.

6

1968. Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d’une reprise ou d’une éviction, obtenue de mauvaise foi, qu’il ait consenti ou non à cette reprise ou éviction qu’il y ait consenti ou non, à moins que le locateur ne prouve que celle-ci a été faite de bonne foi.  

 

Le locataire Il peut aussi demander que celui qui a ainsi obtenu la reprise ou l’éviction soit condamné à des dommages-intérêts punitifs que le locateur soit condamné à des dommages-intérêts punitifs s’il démontre que la reprise ou l’éviction a été obtenue de mauvaise foi.

7

1978.1. Lorsque l’avis de cession prévu à l’article 1870 concerne un bail de logement, il doit indiquer la date de cession prévue par le locataire.

 

1978.2. Le locateur qui est avisé de l’intention du locataire de céder le bail peut refuser d’y consentir pour un motif autre qu’un motif sérieux visé au premier alinéa de l’article 1871. Le bail est alors résilié à la date de cession indiquée dans l’avis transmis par le locataire.

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